Dưới đây là ví dụ phức tạp hơn về
định giá công ty bất động sản theo phương pháp
RNAV kết hợp DCF, thể hiện góc nhìn của một Giám đốc Tài chính (CFO). Ví dụ này sẽ bao gồm nhiều dự án với các giai đoạn phát triển khác nhau, dự báo dòng tiền chi tiết, phân tích nợ và điều chỉnh cuối cùng để ra giá trị RNAV tổng thể.
Ví dụ định giá RNAV + DCF phức tạp (góc nhìn CFO)
Giả định chung
| Thông số chung | Giá trị |
|---|
| Tỷ lệ chiết khấu (WACC) | 13%/năm |
| Thời gian định giá | 5 năm |
| Nợ vay ngắn hạn | 50 tỷ đồng |
| Nợ vay dài hạn | 150 tỷ đồng |
| Tiền mặt và tương đương tiền | 40 tỷ đồng |
Danh mục 2 dự án chính
| Dự án | Diện tích sàn bán (m²) | Giá bán trung bình (triệu/m²) | Thời gian bán (năm) | Chi phí xây dựng (tỷ đồng) | Chi phí bán hàng (tỷ đồng) | Thuế (%) |
|---|
| Dự án A (đang xây) | 25,000 | 28 | 3 | 350 | 25 | 10% |
| Dự án B (sắp triển khai) | 40,000 | 22 | 5 | 420 | 40 | 10% |
Bước 1: Dự báo dòng tiền thuần từng dự án
Dự án A (3 năm bán hàng)
Giả định bán đều mỗi năm, chi phí xây dựng và bán hàng chia đều.
| Năm | Doanh thu (tỷ) = 25,000 × 28 / 3 | Chi phí xây dựng (tỷ) | Chi phí bán hàng (tỷ) | Thuế (10% doanh thu) (tỷ) | Dòng tiền thuần (tỷ) |
|---|
| 1 | 233.33 | 116.67 | 8.33 | 23.33 | 233.33 - 116.67 - 8.33 - 23.33 = 85 |
| 2 | 233.33 | 116.67 | 8.33 | 23.33 | 85 |
| 3 | 233.33 | 116.67 | 8.33 | 23.33 | 85 |
Dự án B (5 năm bán hàng)
Bán đều mỗi năm, chi phí chia đều.
| Năm | Doanh thu (tỷ) = 40,000 × 22 / 5 | Chi phí xây dựng (tỷ) | Chi phí bán hàng (tỷ) | Thuế (10% doanh thu) (tỷ) | Dòng tiền thuần (tỷ) |
|---|
| 1 | 176 | 84 | 8 | 17.6 | 176 - 84 - 8 - 17.6 = 66.4 |
| 2 | 176 | 84 | 8 | 17.6 | 66.4 |
| 3 | 176 | 84 | 8 | 17.6 | 66.4 |
| 4 | 176 | 84 | 8 | 17.6 | 66.4 |
| 5 | 176 | 84 | 8 | 17.6 | 66.4 |
Bước 2: Chiết khấu dòng tiền từng dự án về hiện tại
Tỷ lệ chiết khấu r=13%r = 13\%r=13%.
Dự án A
| Năm | Dòng tiền thuần (tỷ) | PV = CFt(1+r)t\frac{CF_t}{(1+r)^t}(1+r)tCFt (tỷ đồng) |
|---|
| 1 | 85 | 851.131=75.22\frac{85}{1.13^1} = 75.221.13185=75.22 |
| 2 | 85 | 851.132=66.55\frac{85}{1.13^2} = 66.551.13285=66.55 |
| 3 | 85 | 851.133=58.87\frac{85}{1.13^3} = 58.871.13385=58.87 |
| Tổng PV | | 200.64 |
Dự án B
| Năm | Dòng tiền thuần (tỷ) | PV (tỷ đồng) |
|---|
| 1 | 66.4 | 66.41.131=58.76\frac{66.4}{1.13^1} = 58.761.13166.4=58.76 |
| 2 | 66.4 | 66.41.132=52.02\frac{66.4}{1.13^2} = 52.021.13266.4=52.02 |
| 3 | 66.4 | 66.41.133=46.02\frac{66.4}{1.13^3} = 46.021.13366.4=46.02 |
| 4 | 66.4 | 66.41.134=40.71\frac{66.4}{1.13^4} = 40.711.13466.4=40.71 |
| 5 | 66.4 | 66.41.135=36.04\frac{66.4}{1.13^5} = 36.041.13566.4=36.04 |
| Tổng PV | | 233.55 |
Bước 3: Tính RNAV tổng thể
RNAV chưa trừ nợ=200.64+233.55=434.19 tỷ đoˆˋng\text{RNAV chưa trừ nợ} = 200.64 + 233.55 = 434.19 \text{ tỷ đồng}RNAV chưa trừ nợ=200.64+233.55=434.19 tỷ đoˆˋng
Cộng tiền mặt:
434.19+40=474.19 tỷ đoˆˋng434.19 + 40 = 474.19 \text{ tỷ đồng}434.19+40=474.19 tỷ đoˆˋng
Trừ nợ vay:
474.19−(50+150)=274.19 tỷ đoˆˋng474.19 - (50 + 150) = 274.19 \text{ tỷ đồng}474.19−(50+150)=274.19 tỷ đoˆˋng
Kết luận cuối cùng:
- Giá trị RNAV (Residual Net Asset Value) của công ty sau khi chiết khấu dòng tiền và trừ nợ là khoảng 274.19 tỷ đồng.
Góc nhìn CFO
- Ưu điểm: Phương pháp kết hợp RNAV + DCF giúp phản ánh chính xác giá trị hiện tại của các dự án khác nhau ở các giai đoạn khác nhau, đồng thời tính đến chi phí, thuế, nợ vay và dòng tiền thực tế.
- Rủi ro & lưu ý:
- Giả định bán hàng đều, giá bán và chi phí ổn định có thể không đúng thực tế, cần theo dõi sát sao và cập nhật dự báo.
- Tỷ lệ chiết khấu phải phản ánh đúng rủi ro thị trường, chính sách tài chính và chi phí vốn của công ty.
- Phân tích nhạy cảm nên được thực hiện với các biến số chính như giá bán, chi phí, tiến độ dự án và lãi suất vay.
Nếu bạn muốn mình giúp làm thêm phân tích nhạy cảm hoặc lập báo cáo chi tiết hơn theo vai trò CFO, cứ nói nhé!
cafef.vn
