Bình luận Giao dịch hàng ngày - YÊU ANH CẢ TRONG GIẤC MƠ !

Status
Not open for further replies.
chị @TTN giải ngố giúp em được không?
Thường chi phí đền bù KCN từ 2 - 3 tỷ/ha. Chi phí này chiếm 30% tổng phí đầu tư KCN.
Trong tài liệu họp của SZL, chi phí đền bù là 120,5 tỷ cho 487 ha. Chi phí đường là 153 tỷ. Em không hiểu vì sao thấp vậy.
 
Bám Càng said:
chị @TTN giải ngố giúp em được không?
Thường chi phí đền bù KCN từ 2 - 3 tỷ/ha. Chi phí này chiếm 30% tổng phí đầu tư KCN.
Trong tài liệu họp của SZL, chi phí đền bù là 120,5 tỷ cho 487 ha. Chi phí đường là 153 tỷ. Em không hiểu vì sao thấp vậy.
Click to expand...
Đấy, cổ phiếu cứ phập phù thế nhà đầu tư mới chịu đọc báo cáo, mày mò để biết cái hay cái dở chứ nếu cứ tăng dễ dàng quá là không biết mình đang cầm cái gì đâu :21::21::21:
 
Một dự án bất động sản công nghiệp về cơ bản có 4 khoản mục chi phí lớn là:
+ Chi phí đền bù, tái định cư
+ Chi phí thuê đất nhà nước.
+ Chi phí làm hạ tầng: San nền, đường giao thông, thoát nước, cấp nước, cây xanh, điện chiếu sáng...
+ Nhà máy xử lý nước thải.
2 khoản mục cuối thì không biến động nhiều qua các năm. Nhưng sự khác biệt về hiệu quả của các dự án nằm ở 2 khoản mục đầu. Đó là lý do mình không chọn các dự án có hàng trăm ha đang chuẩn bị được giao đất để cho thuê mà đi chọn SZL để đầu tư và giới thiệu đến bạn bè.
 
1. Tiền đền bù, tái định cư
Cũng giống như NTC từng có 52ha đất khu dân cư với giá ghi sổ hơn 8 tỷ đồng.
SZl đền bù cho 482.7 ha đất từ cách đây 15 năm nên chỉ hết 110.1 tỷ thôi. Nhưng còn 3.4ha chưa đền bù công ty đã phải nâng dự toán lên thành 3.07 tỷ/ha. Tính chung lại thì tổng số tiền đền bù, tái định cư cho 486.1ha đất khu CN Long Thành là 120,562 tỷ, tương đương 248 triệu/ha. Bằng 10% so với con số các doanh nghiệp hiện nay phải bỏ ra để lấy đất.
Tất nhiên, 5 năm đầu tiên giá cho thuê cũng thấp, SZl hạch toán 1 lần nên DN cũng đưa hầu hết chi phí vào hạch toán, chính vì vậy biên lợi nhuận gộp cho thuê đất năm 2004 chỉ đạt 6%, năm 2005 là 15%, 2006 là 21%.... đến năm 2018 tỷ lệ này là 61%. Tức là từ đầu dự án đến hết năm 2018 hạch toán 974 tỷ doanh thu cho thuê mặt bằng thì mất 680 tỷ chi phí. tỷ lệ LNG/doanh thu tính chung mới đạt 30%
Sắp tới, nếu đúng như phương án cho thuê mà DN đưa ra thì tỷ lệ này trên 518.400 m2 đất còn lại là trên 90%. Vì từ năm 2009 SZL chuyển sang hạch toán theo kiểu phân bổ cho số năm còn lại nên tính chung cho 2.248 tỷ doanh thu còn lại chưa hạch toán, tỷ lệ LNG trên 83%.
Tức là các dự án bất động sản công nghiệp ban đầu không mang lại nhiều lợi nhuận vì giá đền bù cùng thời điểm khá cao tương đồng với giá cho thuê. Do vậy việc chạy theo đầu tư vào các cty có dự án mới được phê duyệt hoặc chưa đền bù xong có thể mang lại thất vọng.
 
Last edited:
2. Tiền thuê đất
Đây là 1 số tiền khổng lồ đối với các dự án mới được phê duyệt: như NTU3 số tiền thuê đất phải trả dự kiến khoảng 7 tỷ đồng/ha thương phẩm.
Vì dự án Long Thành bắt đầu từ lâu nên tiền thuê đất chỉ là 500 usd/ha/năm, tương khoảng 303 tỷ cho toàn bộ diện tích. Hay hơn nữa là chi phí này DN đi thuê phải chịu. Nó nằm ở doanh thu cho thuê đất và giá vốn kinh doanh đất thô.
Phần cho thuê đất có hạ tầng như các doanh nghiệp khác trong thuyết minh gọi là doanh thu cho thuê mặt bằng
 
Last edited:
TTN said:
1. Tiền đền bù, tái định cư
Cũng giống như NTC từng có 52ha đất khu dân cư với giá ghi sổ hơn 8 tỷ đồng.
SZl đền bù cho 482.7 ha đất từ cách đây 15 năm nên chỉ hết 110.1 tỷ thôi. Nhưng còn 3.4ha chưa đền bù công ty đã phải nâng dự toán lên thành 3.07 tỷ/ha. Tính chung lại thì tổng số tiền đền bù, tái định cư cho 486.1ha đất khu CN Long Thành là 120,562 tỷ, tương đương 248 triệu/ha. Bằng 10% so với con số các doanh nghiệp hiện nay phải bỏ ra để lấy đất.
Tất nhiên, 5 năm đầu tiên giá cho thuê cũng thấp, SZl hạch toán 1 lần nên DN cũng đưa hầu hết chi phí vào hạch toán, chính vì vậy biên lợi nhuận gộp cho thuê đất năm 2004 chỉ đạt 6%, năm 2005 là 15%, 2006 là 21%.... đến năm 2018 tỷ lệ này là 61%. Tức là từ đầu dự án đến hết năm 2018 hạch toán 974 tỷ doanh thu cho thuê mặt bằng thì mất 680 tỷ chi phí. tỷ lệ LNG/doanh thu tính chung mới đạt 30%
Sắp tới, nếu đúng như phương án cho thuê mà DN đưa ra thì tỷ lệ này trên 518.400 m2 đất còn lại là trên 90%. Và tính chung cho 2.248 tỷ doanh thu còn lại chưa hạch toán, tỷ lệ LNG trên 83%.
Tức là các dự án bất động sản công nghiệp ban đầu không mang lại nhiều lợi nhuận vì giá đền bù cùng thời điểm khá cao tương đồng với giá cho thuê. Do vậy việc chạy theo đầu tư vào các cty có dự án mới được phê duyệt có thể mang lại thất vọng.
Click to expand...
2.248 tỷ doanh thu còn lại chưa hạch toán, tỷ lệ LNG trên 83% hạch toán bao nhiêu năm chị ơi
 
betaplamgiau said:
2.248 tỷ doanh thu còn lại chưa hạch toán, tỷ lệ LNG trên 83% hạch toán bao nhiêu năm chị ơi
Click to expand...
Tính tiền về TK thôi chứ chia ra 35 năm thì cũng thấp.
Nhưng bù lại nhà xưởng thu tiền hàng quý, hạch toán hàng năm.
Giả sử có 30ha nhà xưởng, thì cũng gần giống như mỗi năm cho thuê được 30ha hạch toán 1 lần. Tất nhiên với giá cho thuê khoảng 40- 60usd/m2/năm thôi.
 
Last edited:
TTN said:
Một dự án bất động sản công nghiệp về cơ bản có 4 khoản mục chi phí lớn là:
+ Chi phí đền bù, tái định cư
+ Chi phí thuê đất nhà nước.
+ Chi phí làm hạ tầng: San nền, đường giao thông, thoát nước, cấp nước, cây xanh, điện chiếu sáng...
+ Nhà máy xử lý nước thải.
2 khoản mục cuối thì không biến động nhiều qua các năm. Nhưng sự khác biệt về hiệu quả của các dự án nằm ở 2 khoản mục đầu. Đó là lý do mình không chọn các dự án có hàng trăm ha đang chuẩn bị được giao đất để cho thuê mà đi chọn SZL để đầu tư và giới thiệu đến bạn bè.
Click to expand...
Cám ơn chị đã giải ngố. Nếu chi phí đầu tư vậy lớ ngớ còn lỗ

Giả sử dt 100ha (60% dc QH KCN) ở Bình Dương
Giải phóng mặt bằng 2t5 (~30% tổng chi phí ~ 8t5/ha)
Tổng chi phí: 850 tỷ

Cho thuê thương phẩm 60ha
Giá & phí dv 3tr/m2
Lấp đầy 5 năm tỷ lê 90%
Tổng thu: 60000 x 3tr x 90% = 1.62 tỷ

=> 5 năm lời 100% ~ 20%/năm. Bỏ qua giá trị đồng tiền này kia.

Đây là trường hợp chưa tính tiền thuê đất. Nếu có tiền thuê đât như trường hợp NTU3 ở trên thì chắc k còn gì.
Em tính vo vậy có đúng không chi?
 
Bám Càng said:
Cám ơn chị đã giải ngố. Nếu chi phí đầu tư vậy lớ ngớ còn lỗ

Giả sử dt 100ha (60% dc QH KCN) ở Bình Dương
Giải phóng mặt bằng 2t5 (~30% tổng chi phí ~ 8t5/ha)
Tổng chi phí: 850 tỷ

Cho thuê thương phẩm 60ha
Giá & phí dv 3tr/m2
Lấp đầy 5 năm tỷ lê 90%
Tổng thu: 60000 x 3tr x 90% = 1.62 tỷ

=> 5 năm lời 100% ~ 20%/năm. Bỏ qua giá trị đồng tiền này kia.

Đây là trường hợp chưa tính tiền thuê đất. Nếu có tiền thuê đât như trường hợp NTU3 ở trên thì chắc k còn gì.
Em tính vo vậy có đúng không chi?
Click to expand...
Mỗi dự án có chi phí khác nhau.
Thực tế trước đây đã có nhà đầu tư trả lại dự án vì nếu làm thì lỗ, như KCN Bình Đông của Khang Thông chẳng hạn.
Còn NTU3 thì vẫn có lãi tốt. Theo con số DN cung cấp thì cả khu 345 ha lãi khoảng khoảng 1.265 tỷ sau thuế. Giá trả cho PHR tăng thì bù lại giá cho thuê cũng tăng đủ bù trừ cho nhau.
Tuy vậy, tỷ lệ LNG/DT khoảng 32% không quá hấp dẫn.
 
Last edited:
Quỹ đất lớn dư này giá 0 đ thì có phải càng giảm càng tốt không anh em?
Nguồn từ bác PHR bên F319
Screenshot_20191208-210721.png
 
Last edited:
chim_non said:
Ngon, nhưng mà nhà nhà đua nhau lập KCN mà khủng hoảng thừa thì khổ :10:
Click to expand...
Ờ, nhỉ :1:
Nhìn đất để biết giá trị DN thôi. Ế thì giữ lại 10 năm nữa lại tăng gấp 4 lần cũng được mà. Có bỏ vốn ra đâu mà sợ :10:
 
Status
Not open for further replies.
Back
Top