Thái Ất Kể Giờ

Chung cư cũ TP HCM 'sốt' giá

...
Như tại dự án Masteri Thảo Điền (TP Thủ Đức), tháng 2 giá mỗi m2 căn hộ tại đây khoảng 70 triệu đồng, nay lên hơn 86 triệu đồng.

Hay dự án Opera Metropole (Thủ Thiêm, TP Thủ Đức) đầu năm nay còn giao dịch trong ngưỡng 200 triệu đồng mỗi m2, hiện đã lên 240 triệu đồng; chung cư Midtown (quận 7) từng ghi nhận giá bán từ 73-106 triệu đồng mỗi m2, hiện cũng lên 85-122 triệu đồng mỗi m2, tăng 15,4% chỉ trong 8 tháng.
Hôm qua em có tìm hiểu thêm về The Metropole thì tính từ thời điểm mở bán 2018 đã tăng 80-100% rồi anh. Hơi tiếc là em tìm hiểu thị trường trong đấy muộn quá vì vị trí của Metropole với giá dưới 100tr/m2 là rất ok để đầu tư.

Anh tham khảo bài này (Nguồn FB: Dinh Minh Tuan)
Đầu tư/mua Chung cư đúng dưới góc nhìn Bigdata?
Căn hộ chung cư Claymore ở Singapore được xây dựng từ năm 1985 với diện tích chỉ 220m2 nhưng giao dịch tại thời điểm 2024 có giá lên tới 10 triệu SGD (tương đương 200 tỷ VNĐ), cho thuê 132,000SGD/năm, điều này có thể chứng minh 1 điều lâu nay vẫn hay bị nghi ngờ liệu đầu tư chung cư có lời hay không?
Dưới góc nhìn của dữ liệu lớn có một số xu hướng đầu tư chung cư như sau tuỳ vào mục tiêu mua (i) để ở, (ii) đầu tư chờ tăng giá hay (iii) cho thuê thu dòng tiền.
1. Mua cho thuê - Loại hình nào có tỷ suất cho thuê cao nhất?
Trong các đợt mở bán các dự án mới căn hộ 1PN thường xuyên trong tình trạng Sold-out hoặc tỷ lệ đặt chỗ cao có 2 lý do chính (i) tổng giá thành thấp và (ii) tỷ suất cho thuê dễ và cao hơn loại hình 2-3-4PN. Kết quả data từ 2023-2024 cho thấy Chung cư 1PN diện tích <55m2 (Top10) có tỷ suất cho thuê hiện đang cao nhất với trung bình top 10 từ (6.52%) đến (11%).
i.e Millenium: 11%, Charmington 8.47%, Vinhomes Greenbay 7.68%
Nếu cùng loại hình 1-2-3-4PN nhưng nếu xung quanh có mục đích thuê rõ ràng, gần sân bay, gần các KCN thì thường có tỷ lệ sinh lời tốt hơn.
i.e Midori Park ở Thành Phố mới: 7.54%, Sky Center Tân Bình 6%, M-One Q7 7.14%
(Với loại hình mua cho thuê nếu có tỷ suất cho thuê tốt thì không khác gì gửi tiền ngân hàng và bonus thêm tăng giá hàng năm)
2. Mua chung cư chờ tăng giá (cho thuê chỉ là phụ)?
Có 3 yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến mức độ tăng giá chung cư (cùng khu vực) (i) Độ khan hiếm (ii) tình trạng pháp lý và (iii) Độ uy tín của chủ đầu tư
- 2 dự án cùng khu vực có số lượng căn giới thiệu ra ngoài thị trường thì dự án nào có sổ hồng trước thì tỷ lệ thuận với tốc độ tăng giá (i.e Feliz tăng 65% sau 5 năm trong khi The Sun Anvenue chỉ tăng 34% sau cùng thời gian);
- Cùng 1 dự án nhưng số lượng căn của loại hình nào càng ít (1PN, 2PN; 3PN, 4PN) thì khả năng tăng giá của loại hình đó thường tốt hơn (i.e dự án VCP loại hình 4PN đang có giá 120tr/m2 trong khi 2PN chỉ 90tr/m2);
- Tên tuổi của Chủ đầu tư cũng góp phần làm tăng giá nhanh (i.e hầu hết các dự án được triển khai bởi Capitaland thường tăng 40% đến 60% sau 3-5 năm i.e Vista Verde tăng 51%, Feliz En Vista tăng 65%, Karista tăng 42%....
3. Mua để ở/mục đích để ở ?
Nhóm mua phục vụ mục đích để ở và chờ tăng giá thì thường… tuỳ thuộc phạm trù hữu xạ tự nhiên hương, dân về ở khen nức nở thì về lâu dài cũng sẽ có những đợt tăng giá mạnh (Trường học, bệnh viện, khu vui chơi, công viên, khu thể thao…).
ie Khu đô thị VCP bắt đầu mở bán 2013-2015 nhưng phải tới 4 năm sau thì mới tăng giá 40%
i.e Khu đô thị Masteri cũng phải 3 năm sau mới tăng giá 35%
i.e Khu đô thị VGP đa số người mua đều chưa có lợi nhuận, ít nhất trong 4-5 năm sắp tới. phân khu Berverly Solari đang lỗ 18% so với thời điểm mua.
(tới một thời điểm nào đó giá của VCP và VGP có thể tiệm cận nhau)
4. Dòng sản phẩm siêu sang (>150tr/m2) tình trạng như thế nào sau giai đoạn mở bán?
Có một sự thật khá bất ngờ là dòng sản phẩm bình dân nhu cầu thường rất lớn nhưng độ tăng giá chậm hơn với dòng sản phẩm siêu sang vì 2 lý do chính (i) những căn hộ chung cư siêu sang khi mua vào thường ít khi có người bán ra và giá mỗi căn tùy thuộc vào ý muốn chủ nhà (ii) những căn hộ chung cư có tầm bình dân thì cung và cầu đều tương đối nhiều nên sẽ khó tăng vọt.
Dữ liệu sau giai đoạn mở bán của 1 số căn hộ siêu sang như sau:
- Opera Metropole tăng 23% sau 3 năm
- Empire tăng 59% sau 5 năm
- The River tăng 23% sau 3 năm
(so với mức đắt đỏ các thành phố lớn như Singpaore, HongKong, Đài Bắc…thì mức giá siêu sang của HCM chỉ bằng 25%)
Tóm lại:
Mua đầu tư cho thuê thì chọn 1PN;
Mua đầu tư chờ tăng giá thì chọn loại nào càng hiếm càng tốt;
Mua để ở và chờ tăng thì chọn đô thị lớn có đầy đủ tiện ích (y tế, giáo dục, mua sắm, công viên…)
P/s: noted lại xem bao giờ thì trung bình HN-HCM 100tr/m2
P/S: trung bình sơ cấp mở bán trên thị trường >60tr/m2
 
Hôm qua em có tìm hiểu thêm về The Metropole thì tính từ thời điểm mở bán 2018 đã tăng 80-100% rồi anh. Hơi tiếc là em tìm hiểu thị trường trong đấy muộn quá vì vị trí của Metropole với giá dưới 100tr/m2 là rất ok để đầu tư.

Anh tham khảo bài này (Nguồn FB: Dinh Minh Tuan)
Đầu tư/mua Chung cư đúng dưới góc nhìn Bigdata?
Căn hộ chung cư Claymore ở Singapore được xây dựng từ năm 1985 với diện tích chỉ 220m2 nhưng giao dịch tại thời điểm 2024 có giá lên tới 10 triệu SGD (tương đương 200 tỷ VNĐ), cho thuê 132,000SGD/năm, điều này có thể chứng minh 1 điều lâu nay vẫn hay bị nghi ngờ liệu đầu tư chung cư có lời hay không?
Dưới góc nhìn của dữ liệu lớn có một số xu hướng đầu tư chung cư như sau tuỳ vào mục tiêu mua (i) để ở, (ii) đầu tư chờ tăng giá hay (iii) cho thuê thu dòng tiền.
1. Mua cho thuê - Loại hình nào có tỷ suất cho thuê cao nhất?
Trong các đợt mở bán các dự án mới căn hộ 1PN thường xuyên trong tình trạng Sold-out hoặc tỷ lệ đặt chỗ cao có 2 lý do chính (i) tổng giá thành thấp và (ii) tỷ suất cho thuê dễ và cao hơn loại hình 2-3-4PN. Kết quả data từ 2023-2024 cho thấy Chung cư 1PN diện tích <55m2 (Top10) có tỷ suất cho thuê hiện đang cao nhất với trung bình top 10 từ (6.52%) đến (11%).
i.e Millenium: 11%, Charmington 8.47%, Vinhomes Greenbay 7.68%
Nếu cùng loại hình 1-2-3-4PN nhưng nếu xung quanh có mục đích thuê rõ ràng, gần sân bay, gần các KCN thì thường có tỷ lệ sinh lời tốt hơn.
i.e Midori Park ở Thành Phố mới: 7.54%, Sky Center Tân Bình 6%, M-One Q7 7.14%
(Với loại hình mua cho thuê nếu có tỷ suất cho thuê tốt thì không khác gì gửi tiền ngân hàng và bonus thêm tăng giá hàng năm)
2. Mua chung cư chờ tăng giá (cho thuê chỉ là phụ)?
Có 3 yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến mức độ tăng giá chung cư (cùng khu vực) (i) Độ khan hiếm (ii) tình trạng pháp lý và (iii) Độ uy tín của chủ đầu tư
- 2 dự án cùng khu vực có số lượng căn giới thiệu ra ngoài thị trường thì dự án nào có sổ hồng trước thì tỷ lệ thuận với tốc độ tăng giá (i.e Feliz tăng 65% sau 5 năm trong khi The Sun Anvenue chỉ tăng 34% sau cùng thời gian);
- Cùng 1 dự án nhưng số lượng căn của loại hình nào càng ít (1PN, 2PN; 3PN, 4PN) thì khả năng tăng giá của loại hình đó thường tốt hơn (i.e dự án VCP loại hình 4PN đang có giá 120tr/m2 trong khi 2PN chỉ 90tr/m2);
- Tên tuổi của Chủ đầu tư cũng góp phần làm tăng giá nhanh (i.e hầu hết các dự án được triển khai bởi Capitaland thường tăng 40% đến 60% sau 3-5 năm i.e Vista Verde tăng 51%, Feliz En Vista tăng 65%, Karista tăng 42%....
3. Mua để ở/mục đích để ở ?
Nhóm mua phục vụ mục đích để ở và chờ tăng giá thì thường… tuỳ thuộc phạm trù hữu xạ tự nhiên hương, dân về ở khen nức nở thì về lâu dài cũng sẽ có những đợt tăng giá mạnh (Trường học, bệnh viện, khu vui chơi, công viên, khu thể thao…).
ie Khu đô thị VCP bắt đầu mở bán 2013-2015 nhưng phải tới 4 năm sau thì mới tăng giá 40%
i.e Khu đô thị Masteri cũng phải 3 năm sau mới tăng giá 35%
i.e Khu đô thị VGP đa số người mua đều chưa có lợi nhuận, ít nhất trong 4-5 năm sắp tới. phân khu Berverly Solari đang lỗ 18% so với thời điểm mua.
(tới một thời điểm nào đó giá của VCP và VGP có thể tiệm cận nhau)
4. Dòng sản phẩm siêu sang (>150tr/m2) tình trạng như thế nào sau giai đoạn mở bán?
Có một sự thật khá bất ngờ là dòng sản phẩm bình dân nhu cầu thường rất lớn nhưng độ tăng giá chậm hơn với dòng sản phẩm siêu sang vì 2 lý do chính (i) những căn hộ chung cư siêu sang khi mua vào thường ít khi có người bán ra và giá mỗi căn tùy thuộc vào ý muốn chủ nhà (ii) những căn hộ chung cư có tầm bình dân thì cung và cầu đều tương đối nhiều nên sẽ khó tăng vọt.
Dữ liệu sau giai đoạn mở bán của 1 số căn hộ siêu sang như sau:
- Opera Metropole tăng 23% sau 3 năm
- Empire tăng 59% sau 5 năm
- The River tăng 23% sau 3 năm
(so với mức đắt đỏ các thành phố lớn như Singpaore, HongKong, Đài Bắc…thì mức giá siêu sang của HCM chỉ bằng 25%)
Tóm lại:
Mua đầu tư cho thuê thì chọn 1PN;
Mua đầu tư chờ tăng giá thì chọn loại nào càng hiếm càng tốt;
Mua để ở và chờ tăng thì chọn đô thị lớn có đầy đủ tiện ích (y tế, giáo dục, mua sắm, công viên…)
P/s: noted lại xem bao giờ thì trung bình HN-HCM 100tr/m2
P/S: trung bình sơ cấp mở bán trên thị trường >60tr/m2
Thank Thầy dẫn bài, mình đang hướng đến căn hộ siêu sang (sang thật chứ ko sang kiểu danh nghĩa)... Nhưng mình đọc về TT HongKong, lúc đỉnh điểm đến giờ giá giảm cũng kinh, một số TTTM còn bỏ ko, cho thuê để đặt máy gắp thú nhồi bông…nên mình khá hãi. Nhỡ lúc này mình múc trúng đỉnh, ai sẽ thuê căn hộ siêu sang trong 10-20 năm tới, để mình có tiền giả Bank? Mình phải chào khách siêu sang qua kênh nào mới hiệu quả (ko chọn quản lý nước ngoài cắt phế 20%)? vv…mm…
Thay vào đó, mình chọn dạng mặt tiền nội đô, và tìm khách theo kênh truyền thống: Treo bảng + Cò. Hiệu suất có thể thua, nhưng risk cũng thấp!!!
 
Thank Thầy dẫn bài, mình đang hướng đến căn hộ siêu sang (sang thật chứ ko sang kiểu danh nghĩa)... Nhưng mình đọc về TT HongKong, lúc đỉnh điểm đến giờ giá giảm cũng kinh, một số TTTM còn bỏ ko, cho thuê để đặt máy gắp thú nhồi bông…nên mình khá hãi. Nhỡ lúc này mình múc trúng đỉnh, ai sẽ thuê căn hộ siêu sang trong 10-20 năm tới, để mình có tiền giả Bank? Mình phải chào khách siêu sang qua kênh nào mới hiệu quả (ko chọn quản lý nước ngoài cắt phế 20%)? vv…mm…
Thay vào đó, mình chọn dạng mặt tiền nội đô, và tìm khách theo kênh truyền thống: Treo bảng + Cò. Hiệu suất có thể thua, nhưng risk cũng thấp!!!
Vâng, em đang đặt giả định cho việc đầu tư là Việt Nam đạt đỉnh tăng trưởng kinh tế trong vòng 15 năm tới, và nếu 2024 là khởi đầu cho chu kỳ mới của bất động sản thì chu kỳ này kết thúc quanh 2030, và nhiều khả năng không còn chu kỳ nào tiếp theo :).
Và cũng không dám mơ mộng nhiều để so sánh với nước có thu nhập đầu người cao như Singapore, em nhìn sang Thailand, sau khi qua đỉnh tăng trưởng và có giai đoạn giảm mạnh 30-50% tại nhiều phân khúc thì hiện tại 1 căn hộ tại khu trung tâm được coi là super luxury có giá 171tr/m2. Nhưng tỷ suất lợi nhuận cho thuê của căn hộ bên đấy hiện rất cao, 7-8%, em cũng chưa tìm hiểu thêm sao lại vậy (thông tin tỷ suất lợi nhuận em lấy tại trang GlobalPropertyGuide, anh có thể search trên FB, họ hay có tổng hợp rất dễ nhìn nhưng cần double-check)
Như cách đầu tư của anh là bền vững ạ. Em xin phép dừng tại đây vì chiếm dụng đất của anh hơi nhiều:)
Chúc anh thành công trong việc đầu tư!
 
Vâng, em đang đặt giả định cho việc đầu tư là Việt Nam đạt đỉnh tăng trưởng kinh tế trong vòng 15 năm tới, và nếu 2024 là khởi đầu cho chu kỳ mới của bất động sản thì chu kỳ này kết thúc quanh 2030, và nhiều khả năng không còn chu kỳ nào tiếp theo :).
Và cũng không dám mơ mộng nhiều để so sánh với nước có thu nhập đầu người cao như Singapore, em nhìn sang Thailand, sau khi qua đỉnh tăng trưởng và có giai đoạn giảm mạnh 30-50% tại nhiều phân khúc thì hiện tại 1 căn hộ tại khu trung tâm được coi là super luxury có giá 171tr/m2. Nhưng tỷ suất lợi nhuận cho thuê của căn hộ bên đấy hiện rất cao, 7-8%, em cũng chưa tìm hiểu thêm sao lại vậy (thông tin tỷ suất lợi nhuận em lấy tại trang GlobalPropertyGuide, anh có thể search trên FB, họ hay có tổng hợp rất dễ nhìn nhưng cần double-check)
Như cách đầu tư của anh là bền vững ạ. Em xin phép dừng tại đây vì chiếm dụng đất của anh hơi nhiều:)
Chúc anh thành công trong việc đầu tư!
Ối giồi, mình luôn welcome các ACE mang lại những cơ hội Make Money, trong lĩnh vực Tài Chính / BDS... Nhà mình có j đâu, ngoài những dòng suy tư, note lại để tương lai kỉm chứng, Thầy cứ vô tư sẻ chia thông tin nhé! Thk (chưa kể, mình khá mê tín, và đọc nick của Thầy ra thành Thông Linh, có lẻ Bề Trên đang muốn thông qua Thầy, khai ngộ cho mình một cơ hội nào đó ko chừng?)
***
Global Property Guide in June 2024, gross rental yields for residential units in Thailand averaged 6.27%, up from December 2023. The performance of regional submarkets varied from 7.05% in Sattahip to 6.36% in Phuket, and 5.07% in the capital city of Bangkok...
=> Mình search ra thử, đúng số Thầy nói. Tạm lấy 6% là mức thu nhập từ cho thuê, so với mức lãi suất 2% gtk 24 tháng, tính ra là 300% => BDS ThaiLand thơm phức, undervalued so với VN? (Thật lạ kỳ, mình ko hiểu lắm, chỗ thì 2%, chỗ thì 2.5%, ảnh đính kèm).
Screenshot_2024-10-02-17-28-19-05.jpgScreenshot_2024-10-02-17-26-53-90.jpg
 
Ối giồi, mình luôn welcome các ACE mang lại những cơ hội Make Money, trong lĩnh vực Tài Chính / BDS... Nhà mình có j đâu, ngoài những dòng suy tư, note lại để tương lai kỉm chứng, Thầy cứ vô tư sẻ chia thông tin nhé! Thk (chưa kể, mình khá mê tín, và đọc nick của Thầy ra thành Thông Linh, có lẻ Bề Trên đang muốn thông qua Thầy, khai ngộ cho mình một cơ hội nào đó ko chừng?)
***
Global Property Guide in June 2024, gross rental yields for residential units in Thailand averaged 6.27%, up from December 2023. The performance of regional submarkets varied from 7.05% in Sattahip to 6.36% in Phuket, and 5.07% in the capital city of Bangkok...
=> Mình search ra thử, đúng số Thầy nói. Tạm lấy 6% là mức thu nhập từ cho thuê, so với mức lãi suất 2% gtk 24 tháng, tính ra là 300% => BDS ThaiLand thơm phức, undervalued so với VN? (Thật lạ kỳ, mình ko hiểu lắm, chỗ thì 2%, chỗ thì 2.5%, ảnh đính kèm).
View attachment 8669View attachment 8670
Dò tiếp thông tin, Nga, Myanmar, China...đang là top 3 người nước ngoài mua BDS Thailand, q1/24. Trong đó, Myanmar đang mua rất mạnh, lí do: Đảo Chính quân sự, rửa tiền...dẫn đến Myanmar ra lệnh bắt ???
Tại sao nhu cầu nội địa ko hốt hết lượng cung, khi mà tỷ suất cho thuê lên đến 300% lãi gtk??? Cứ vay max rùi cho thuê, auto in tiền... Như thế này làm j có chuyện dư cung, rồi phải nhờ đến Nước Ngoài để giải cứu ??? Có lẽ mình chưa hiểu tình hình thật sự, mấy số trên mạng chỉ mang tính Danh Nghĩa ko phải số Thực Tế???
***
Người dân Myanmar mua căn hộ ở Bangkok ở mọi khung giá khác nhau, với phần lớn căn hộ được mua trong quí đầu tiên có giá hơn 3 triệu baht mỗi căn. Tại Bangkok, khách Myanmar mua những căn hộ hạng sang có giá 10-20 triệu baht mỗi căn, ở các khu đắt tiền như Silom, Sukhumvit hay Asoke…

Nhân viên môi giới ở Bangkok cho biết, mọi chuyện đã chậm lại trong tháng Sáu này khi chính phủ Myanmar bắt giữ nhiều người ở Yangon với cáo buộc chuyển ngoại tệ và môi giới bất hợp pháp. Tuy nhiên, Ko Tun, một đại lý bất động sản ở Chiang Mai, gọi vụ bắt giữ là “vô nghĩa”.
 
Dò tiếp thông tin, Nga, Myanmar, China...đang là top 3 người nước ngoài mua BDS Thailand, q1/24. Trong đó, Myanmar đang mua rất mạnh, lí do: Đảo Chính quân sự, rửa tiền...dẫn đến Myanmar ra lệnh bắt ???
Tại sao nhu cầu nội địa ko hốt hết lượng cung, khi mà tỷ suất cho thuê lên đến 300% lãi gtk??? Cứ vay max rùi cho thuê, auto in tiền... Như thế này làm j có chuyện dư cung, rồi phải nhờ đến Nước Ngoài để giải cứu ??? Có lẽ mình chưa hiểu tình hình thật sự, mấy số trên mạng chỉ mang tính Danh Nghĩa ko phải số Thực Tế???
***
Người dân Myanmar mua căn hộ ở Bangkok ở mọi khung giá khác nhau, với phần lớn căn hộ được mua trong quí đầu tiên có giá hơn 3 triệu baht mỗi căn. Tại Bangkok, khách Myanmar mua những căn hộ hạng sang có giá 10-20 triệu baht mỗi căn, ở các khu đắt tiền như Silom, Sukhumvit hay Asoke…

Nhân viên môi giới ở Bangkok cho biết, mọi chuyện đã chậm lại trong tháng Sáu này khi chính phủ Myanmar bắt giữ nhiều người ở Yangon với cáo buộc chuyển ngoại tệ và môi giới bất hợp pháp. Tuy nhiên, Ko Tun, một đại lý bất động sản ở Chiang Mai, gọi vụ bắt giữ là “vô nghĩa”.
Dò tiếp, tính đến Q2/24, Trung, Nga đều suy giảm lượng mua. Nhà chung cư ở nội đô Bangkok còn có thanh khoản, ở các tỉnh thành xa, việc bán được nhà là khá khó khăn.
=> Xác nhận cách chọn chung cư nội đô của cá nhân là ưu tiên, lúc khó khăn vẫn còn thanh khoản?
***
Các ngân hàng đang siết chặt những quy định cho vay hơn. Một giám đốc điều hành tại một nhà phát triển bất động sản Nhật Bản cho biết tỉ lệ từ chối cho vay đã đạt 40 - 50%. (Ko thấy nói vì sao từ chối?).
 
Dò tiếp, tính đến Q2/24, Trung, Nga đều suy giảm lượng mua. Nhà chung cư ở nội đô Bangkok còn có thanh khoản, ở các tỉnh thành xa, việc bán được nhà là khá khó khăn.
=> Xác nhận cách chọn chung cư nội đô của cá nhân là ưu tiên, lúc khó khăn vẫn còn thanh khoản?
***
Các ngân hàng đang siết chặt những quy định cho vay hơn. Một giám đốc điều hành tại một nhà phát triển bất động sản Nhật Bản cho biết tỉ lệ từ chối cho vay đã đạt 40 - 50%. (Ko thấy nói vì sao từ chối?).
Dò tiếp, ko cho vay vì nợ xấu quá cao, ko những nhà, mà oto cũng vậy. Những khoản thế chấp để vay trên 140k đô, gần như là đóng băng.
***
Việc các ngân hàng Thái Lan thắt chặt hoạt động cho vay cho thấy phản ứng của khu vực tài chính đối với tình hình kinh tế trong nước ngày càng bất ổn và nhu cầu bảo vệ trước nguy cơ gia tăng các khoản nợ xấu. Bên cạnh kim ngạch xuất khẩu thấp hơn dự kiến và nợ hộ gia đình tại Thái Lan đã vượt 90% Tổng sản phẩm quốc nội (GDP), căng thẳng địa chính trị và tranh chấp thương mại đã tạo ra một môi trường phức tạp cho cả doanh nghiệp và người tiêu dùng Thái Lan.
 
Dò tiếp, ko cho vay vì nợ xấu quá cao, ko những nhà, mà oto cũng vậy. Những khoản thế chấp để vay trên 140k đô, gần như là đóng băng.
***
Việc các ngân hàng Thái Lan thắt chặt hoạt động cho vay cho thấy phản ứng của khu vực tài chính đối với tình hình kinh tế trong nước ngày càng bất ổn và nhu cầu bảo vệ trước nguy cơ gia tăng các khoản nợ xấu. Bên cạnh kim ngạch xuất khẩu thấp hơn dự kiến và nợ hộ gia đình tại Thái Lan đã vượt 90% Tổng sản phẩm quốc nội (GDP), căng thẳng địa chính trị và tranh chấp thương mại đã tạo ra một môi trường phức tạp cho cả doanh nghiệp và người tiêu dùng Thái Lan.
Đổi góc nhìn sang TTCK, soi Top 3 real estate, nhận thấy giá của bọn này đi y chang Real Estate của Chị Na. Quái lạ thật???
Screenshot_2024-10-02-18-46-49-98.jpgScreenshot_2024-10-02-18-48-24-57.jpgScreenshot_2024-10-02-18-49-53-90.jpgScreenshot_2024-10-02-18-50-40-12.jpg
 
Đổi góc nhìn sang TTCK, soi Top 3 real estate, nhận thấy giá của bọn này đi y chang Real Estate của Chị Na. Quái lạ thật???
View attachment 8671View attachment 8672View attachment 8673View attachment 8674
À, tìm ra con này, outperformed đám PROP. Nhìn sang Financial Statements thấy chỉ số cũng khá ok. Nhìn dài hơn nữa, con này tạo đỉnh 2013, rồi tạo đáy 2020 => chọn lối đi riêng?! Người thành đạt?!
IMG_0016.jpegIMG_0014.jpegIMG_0015.jpeg
 
Last edited:
...đề xuất tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc-Nam với chiều dài 1.541 km, quy mô đường đôi, khổ 1.435 mm, điện khí hóa, hạ tầng thiết kế với tốc độ 350 km/h, bố trí 23 ga hành khách với cự ly trung bình khoảng 67 km, 5 ga hàng gắn với các đầu mối hàng hóa. Tuyến sẽ bắt đầu từ ga Ngọc Hồi (Hà Nội), đi qua 20 tỉnh, thành phố và kết thúc tại ga Thủ Thiêm (TPHCM).

Ga đường sắt cao tốc dự kiến tại HCM:
20TP HCM1Thủ ThiêmPhường An Phú, TP Thủ Đức
***
Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi tính toán sơ bộ xác định tổng mức đầu tư dự án khoảng 67,34 tỷ USD, dự kiến khởi công 2027 hoàn thành 2035. Như vậy, có thể tạm xem Báo Địch đã viết chuẩn 1 phần của câu chuyện Con Đường Tơ Lụa, Chuỗi Ngọc Trai... Nếu lấy cái lí do này để đặt cược, thì rõ ràng khu An Phú An Khánh là ưu tiên lựa chọn hàng đầu, tuy nhiên thời gian dự kiến phải nhân đôi nhân ba lần so với Báo cáo tiền khả thi. (18 - 27 năm nữa, tức là từ 2045 - 2055 mới có khả năng khánh thành). Khi đó F1 được 30-40t...

Tuần trước mình đã đi tham khảo Địa Tô ở khu này, khoảng dao động cho 1 cái nhà mặt tiền Cao Đức Lân là 1.7-1.9%/năm, tùy thuộc khả năng deal giá với chủ nhà. Ví dụ 1 căn mà Cò BĐS đang rao nhiệt liệt CĐL.144m2, cho thuê 70tr/tháng, giá bán 45tỷ (có thương lượng).

Với mức lãi suất tiết kiệm 12 tháng rơi vào mốc 5%, thì tính ra Địa Tô chỉ bằng 34% GTK => không hấp dẫn mấy, tối thiểu cũng phải 50% GTK mới có động lực ngâm cứu sâu hơn. Đó là chưa kể, GTK đang ở vùng đáy, trong 20-30 năm nữa thế nào cũng sẽ trải qua vài lần GTK vào trend tăng. Bây giờ note lại, đợi đến khi nào Địa Tô >= 50% GTK, sẽ ngâm cứu tiếp.

Ps: Bước nhảy địa tô đã có, đời con không nhảy thì đời cháu cũng phải nhảy mà thôi...
 
...đề xuất tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc-Nam với chiều dài 1.541 km, quy mô đường đôi, khổ 1.435 mm, điện khí hóa, hạ tầng thiết kế với tốc độ 350 km/h, bố trí 23 ga hành khách với cự ly trung bình khoảng 67 km, 5 ga hàng gắn với các đầu mối hàng hóa. Tuyến sẽ bắt đầu từ ga Ngọc Hồi (Hà Nội), đi qua 20 tỉnh, thành phố và kết thúc tại ga Thủ Thiêm (TPHCM).

Ga đường sắt cao tốc dự kiến tại HCM:
20TP HCM1Thủ ThiêmPhường An Phú, TP Thủ Đức
***
Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi tính toán sơ bộ xác định tổng mức đầu tư dự án khoảng 67,34 tỷ USD, dự kiến khởi công 2027 hoàn thành 2035. Như vậy, có thể tạm xem Báo Địch đã viết chuẩn 1 phần của câu chuyện Con Đường Tơ Lụa, Chuỗi Ngọc Trai... Nếu lấy cái lí do này để đặt cược, thì rõ ràng khu An Phú An Khánh là ưu tiên lựa chọn hàng đầu, tuy nhiên thời gian dự kiến phải nhân đôi nhân ba lần so với Báo cáo tiền khả thi. (18 - 27 năm nữa, tức là từ 2045 - 2055 mới có khả năng khánh thành). Khi đó F1 được 30-40t...

Tuần trước mình đã đi tham khảo Địa Tô ở khu này, khoảng dao động cho 1 cái nhà mặt tiền Cao Đức Lân là 1.7-1.9%/năm, tùy thuộc khả năng deal giá với chủ nhà. Ví dụ 1 căn mà Cò BĐS đang rao nhiệt liệt CĐL.144m2, cho thuê 70tr/tháng, giá bán 45tỷ (có thương lượng).

Với mức lãi suất tiết kiệm 12 tháng rơi vào mốc 5%, thì tính ra Địa Tô chỉ bằng 34% GTK => không hấp dẫn mấy, tối thiểu cũng phải 50% GTK mới có động lực ngâm cứu sâu hơn. Đó là chưa kể, GTK đang ở vùng đáy, trong 20-30 năm nữa thế nào cũng sẽ trải qua vài lần GTK vào trend tăng. Bây giờ note lại, đợi đến khi nào Địa Tô >= 50% GTK, sẽ ngâm cứu tiếp.

Ps: Bước nhảy địa tô đã có, đời con không nhảy thì đời cháu cũng phải nhảy mà thôi...
Chuỗi ngọc trai (đính lèm ảnh 1), theo như báo cáo ko chính thống từ 2005 (aka Thuyết Âm Mưu) của Mẽo - Ấn, là chiến lược xuyên suốt qua các đời TBT Chị Na. Trước đây, mình cung chưa hiểu lắm, tại sao Chị Na ko chọn phát triển về hướng Tây, gần Iran / Sudan... thì giờ cũng mù mờ nhận ra, thông qua bài phân tích về sự phân bố dân cư trên báo thanhnien, 94% dân số tập trung ở phía đông, theo trục Tengchong (Đằng Xung) vs Heihe (Hắc Hà). (đính kèm ảnh 2)
5 trong 6 viên ngọc, nay gần như nằm trong tay Thái Hậu: Pakistan, Banladesh, Myanmar, Thailand, Campuchia. Viên ngọc cuối cùng: BIỂN ĐÔNG.
CC72E550-60B5-434B-83FF-5C54BF53DBC6.jpegB7260F98-BBD8-4FF5-85D6-2666CF08B46C.jpeg
 
Các em có follow Vinhome Golden River Q1? Đang được suport bởi dự án kế bên :
Tháng 5.2024 anh bắt đầu vào hàng và vừa chốt đủ số lượng căn cuối đúng 2/10/2024.(Vinhome Golden River)
Anh thấy 12-24 tháng tới giá căn hộ lõi trung tâm HCM có giá tăng siêu tưởng (trừ mấy dự án đã có giá cho 3 năm tới) và mức sinh lời và cho thuê tốt như nhà phố.
Đất thì anh nghĩ cứ lấy Q1 làm 1 điểm và Sân Bay Long Thành 1 điểm, nối lại thì những dự án theo đường nối( chim bay) đó mua ngon và cũng kỹ lưỡng từng dự án, cần nhất là phải có sổ hồng.
P/S: anh có tính phiêu diêu lãng mạn như đánh chứng và cũng như tán gái mạnh mẽ, liều lĩnh và quyết đoán khi đến cũng như ra đi...nhất là trong đầu luôn nghĩ 2027 có chiến tranh châu Á và Bong bóng AI nổ. Thế nên tuỳ tiêu chí và hoàn cảnh của mỗi người mà chơi nhé.
 
Last edited:
Các em có follow Vinhome Golden River Q1? Đang được suport bởi dự án kế bên :
Tháng 5.2024 anh bắt đầu vào hàng và vừa chốt đủ số lượng căn cuối đúng 2/10/2024.(Vinhome Golden River)
Anh thấy 12-24 tháng tới giá căn hộ lõi trung tâm HCM có giá tăng siêu tưởng (trừ mấy dự án đã có giá cho 3 năm tới) và mức sinh lời và cho thuê tốt như nhà phố.
Đất thì anh nghĩ cứ lấy Q1 làm 1 điểm và Sân Bay Long Thành 1 điểm, nối lại thì những dự án theo đường nối( chim bay) đó mua ngon và cũng kỹ lưỡng từng dự án, cần nhất là phải có sổ hồng.
P/S: anh có tính phiêu diêu lãng mạn như đánh chứng và cũng như tán gái mạnh mẽ, liều lĩnh và quyết đoán khi đến cũng như ra đi...nhất là trong đầu luôn nghĩ 2027 có chiến tranh châu Á và Bong bóng AI nổ. Thế nên tuỳ tiêu chí và hoàn cảnh của mỗi người mà chơi nhé.
Dạ, em có theo dõi và mê mẫn cái con Grand Marina Q1 ạ. Thấy bên phố BĐS nó bán căn 1PN + 1, 84 m2, full nội thất: Giá 36.5tỷ. Căn này cam kết cho thuê 2 năm giá 3k8 $/tháng (đã gồm thuế). Em tính Địa Tô lên mức 3.1%, cao hơn cả cho thuê nhà mặt phố???
Mà không đủ tiền, ko đủ kinh nghiệm để chơi tất tay 1 cú lớn như anh HL. Hay anh HL làm 1 căn ở đây, rồi chia sẻ trải nghiệm cho em học hỏi với ạ, thk Anh !!!
 
Mèo Chị Na cũng ngáo như Mèo Crypto luôn, chơi một cú tăng thẳng tắp trong 1 tháng (trước đó báo đài đăng tin Khủng Hoảng Chị Na, cần lắm 1 cú Kích Thích Kinh Tế Bự, nếu ko là GDP ko đạt mục tiêu...). FTSE đã tăng +21.02% trong 1m (+ 23.84% ytd), trong khi Hang Seng Mainland Properties tăng 47.8% trong 1m (+10.86% ytd).
=> Khủng hoảng là cơ hội, no pain no gain... Chọn cả Sector để ko bị lỡ chuyến tàu nhanh!!! Rút kinh nghiệm...hic
View attachment 8656View attachment 8657
China will speed up special purpose bond issuance to local governments to support regional economic growth, the senior NDRC official said.
Zheng said ultra-long special sovereign bonds, totaling 1 trillion yuan, have been fully deployed to fund local projects, and he vowed that China will continue to issue ultra-long special treasury bonds next year.
The central government will release a 100 billion yuan investment plan for next year by the end of this month, ahead of schedule, a senior official added.
...
...
...
“Many western investors will take profits off the table today and wait to see if more money comes in,” Shaun Rein, partner and managing director at China Market Research Group told CNBC. They have had “too much froth as they hoped the government would launch a massive stimulus”.
“If there’s no fiscal stimulus with real meat and details, the rally will fade,” he added.
 
Dạ, em có theo dõi và mê mẫn cái con Grand Marina Q1 ạ. Thấy bên phố BĐS nó bán căn 1PN + 1, 84 m2, full nội thất: Giá 36.5tỷ. Căn này cam kết cho thuê 2 năm giá 3k8 $/tháng (đã gồm thuế). Em tính Địa Tô lên mức 3.1%, cao hơn cả cho thuê nhà mặt phố???
Mà không đủ tiền, ko đủ kinh nghiệm để chơi tất tay 1 cú lớn như anh HL. Hay anh HL làm 1 căn ở đây, rồi chia sẻ trải nghiệm cho em học hỏi với ạ, thk Anh !!!
Grand Marina giá cao quá anh ko mua, chỉ mua Vinhome Golden River với giá đang rất rẻ so với các dự án liền kề, mong giống vàng 4 số 9 và SJC.
P/S: Hình như dòng tiền đang vào BĐS thực nên CK có vẻ ảm đạm.
 
Grand Marina giá cao quá anh ko mua, chỉ mua Vinhome Golden River với giá đang rất rẻ so với các dự án liền kề, mong giống vàng 4 số 9 và SJC.
P/S: Hình như dòng tiền đang vào BĐS thực nên CK có vẻ ảm đạm.
Dạ, River bên cạnh, em có ở đó vài ba tháng, nhưng không hiểu sao em không mê cái Không Gian Sống của Vinhome anh ạ, kể cả bên Landmark 81. Sống ở đó mỗi ngày, cảm giác nó cứ ngột ngạt sao ấy...ko giải thích nỗi ạ!
P/s: BĐS lên giá thì thanh khoản kém đi, nên em nghĩ dòng tiền từ CK không chảy ngược sang BĐS. Phần lớn dòng tiền CK ở VN hiện nay phần lớn là nhỏ lẻ, thích đầu cơ, ăn ngay ăn nhanh. Nếu dòng tiền này mà mò sang BĐS, tức lúc đó chính lúc rủi ro cao nhất...(chỉ báo: Đất nền ở tỉnh và vùng ven sốt nóng, tăng x2, x3 trong thời gian ngắn).
 
Giả sử lấy biểu đồ của BĐS.com.vn làm mẫu chung, việc đầu từ 1 cái chung cư bình dân giai đoạn 2019 đến 2024, tỉ suất sinh lời đạt mốc 131.6%. Tính thêm tỷ suất sinh lợi từ việc cho thuê bình quân khoảng 4%/năm, 6 năm có thêm 24% nữa...tổng cộng là 155.6%.

Giả sứ lấy số liệu của quỹ SSI-SCA làm mẫu chung, việc đầu tư 1 cái chứng chỉ quỹ do Human chọn lọc cổ phiếu Bluechips (có lợi thế cạnh tranh bền vững, có thị phần lớn, năng lực quản trị tốt,...) giai đoạn 2019 đến 2024, tỉ suất sinh lời đạt mốc 127.9% (tạm tính mức +30% cho thời điểm T10/2024). Tý suất này đã bao gồm cổ tức hàng năm, trừ phí quản lý, giám sát...(? Đoán chứ chưa check).

=> Vậy thì có cái j để Đám Đông sẽ lựa chọn đầu tư vào CK thay cho việc đầu tư vào BĐS bình dân nhỉ? Chưa kể, nếu vay mua nhà thì lãi suất vẫn thấp hơn margin chứng khoán (giả sử ETF sau này được cấp Margin)... Báo với cả Chí... định hướng đám đông, rõ chán!!!

1728550853526.png1728551079713.png
 
Nói chuyện với một idol già đời, nay nghĩ ra 1 cách có thể vượt lên Diamond ETF mà lại không phải đóng phí AUM (nghe đồn giảm còn 0.8%/năm). Về mặt lý thuyết: Margin của các cổ trong list Diamond khá tốt, dao động 30 - 50%... Tức là mình có thể tăng size vốn lên thêm 50 - 70% (nếu chơi max đòn).
Nếu vậy, mình sẽ chọn những cổ phiếu nào đang đi vào vùng Oversold để giải ngân trước, tỷ trọng giải ngân thay vì 20 triệu/ tháng (mua rổ ETF), sẽ nâng lên thành 30tr/ tháng chẳng hạn (mua 1 vài mã, mua kiểu Cắn trước làm sau, lâu dài kiểu gì lãi kép cũng cao hơn lãi tiết kiệm trong bank, hoặc chí ít là bằng với lãi mua bđs bình dân)... Như vậy, có thắng được Diamond trong dài hạn không ta? Chưa đọc được cái Research nào về đề tài này cả? Phát kiến mới vĩ đại của mình chăng???
 
In recent years, foreign institutional investors have increased their investments in the Chinese market, while ETFs become a crucial tool for their index investing. For instance, in the first quarter of 2024, Qualified Foreign Institutional Investors held 744 A-share market stocks, amounting to a total market value exceeding 150 billion RMB. Over half of these investors also held ETF products. Notably, among the top ten ETF shareholders were seventeen foreign institutions, including Barclays Bank, UBS Group, Merrill Lynch International, and Morgan Stanley International.
...
Among market environment, China's stock market has a larger proportion of individual investors. Those small retail investors have low financial literacy, exhibit behavioral biases, and the irrational investment behavior of such investors is more likely to lead to market instability (Jones et al., 2023, Kelley and Tetlock, 2017, Tan et al., 2023). In terms of trading mechanisms, both Chinese stock and ETFs market are subject to the T+1 rule, which requires investors to hold the asset for at least 1 day before selling (Guo et al., 2012), making it easier for us to separate the secondary market arbitrage activities (Wu and Zhu, 2023), and identifying arbitrage channel through primary market and the secondary market of ETFs.
***
Arbitrage cái gì nhỉ???
 
Back
Top