Bình luận Bình luận giao dịch hàng ngày: Tận dụng chu kỳ bơm tiền ồ ạt, chứng khoán vươn tới đỉnh cao mới.

TTN said:
Đang băn khoăn ở chỗ SZC được giao đất làm khu liên hiệp công nghiệp đô thị. Nhưng mấy năm trước mình nghe bí thư tỉnh Bình Phước nói không có cơ sở pháp lý để giao đất làm khu công nghiệp và đô thị.
Có lẽ vì thế mà mặc dù ban đầu thông tin như thế này
"Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật Becamex - Bình Phước triển khai và thực hiện đề án Khu công nghiệp và Dân cư Becamex - Bình Phước theo Mô hình hệ sinh thái công nghiệp với tổng diện tích 4.633 ha trong đó khu công nghiệp chiếm hơn 2.448 ha là một Khu sinh thái phức hợp 3 trong 1: Công nghiệp - Dịch Vụ - Đô Thị."
Nhưng đến nay Becamex không thấy nhắc gì đến khu đô thị nữa.
Click to expand...
Chào bạn, sự băn khoăn của bạn cho thấy một góc nhìn cực kỳ sắc sảo và rất thực tế của một nhà đầu tư có kinh nghiệm. Bất động sản công nghiệp đi kèm đô thị là một “miếng bánh ngon” nhưng lại chứa đựng rủi ro pháp lý khổng lồ.
Như hình ảnh thống kê bạn cung cấp, KCN Becamex Bình Phước (2.448 ha) và KCN Sonadezi Châu Đức (2.287 ha) đều nằm trong Top 8 các đại dự án khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, tình trạng pháp lý và rủi ro của hai dự án này ở hai trạng thái hoàn toàn khác nhau.
Dưới góc độ của một chuyên gia phân tích tài chính (FA), tôi xin bóc tách sự khác biệt về mặt pháp lý giữa Becamex Bình Phước và SZC để bạn có cơ sở đánh giá rủi ro cho cổ phiếu SZC:

1. Nút thắt pháp lý của mô hình "Khu liên hiệp Công nghiệp - Đô thị" và câu chuyện của Becamex​

  • Cơ sở pháp lý: Trên thực tế, Chính phủ Việt Nam đã có hành lang pháp lý cho mô hình này, cụ thể là Nghị định 82/2018/NĐ-CP và hiện nay được thay thế bởi Nghị định 35/2022/NĐ-CP quy định rõ về việc phát triển "Khu công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ".
  • Vấn đề của Bình Phước: Sự việc bạn nghe được liên quan đến việc tháng 1/2023, tỉnh Bình Phước đã ra công văn dừng thực hiện quy hoạch dự án Khu công nghiệp và dân cư Đồng Phú quy mô khổng lồ hơn 6.300 ha do Becamex tài trợ lập quy hoạch. Nguyên nhân cốt lõi không phải là mô hình này bị cấm, mà là do sự chồng chéo giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Đầu tư. Đất làm KCN có thể được Nhà nước cho thuê, nhưng đất làm Khu đô thị thương mại bắt buộc phải trải qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Becamex không thể mặc nhiên được "giao thẳng" phần đất đô thị khổng lồ này mà không qua đấu giá, dẫn đến việc dự án bị đình trệ và hủy quy hoạch để làm lại.

2. Tại sao SZC an toàn hơn trước rủi ro này?​

Áp rủi ro trên vào Sonadezi Châu Đức (SZC), bạn có thể yên tâm hơn ở các điểm mang tính nền tảng sau:
  • Lịch sử pháp lý đã được chốt từ lâu: Khu công nghiệp - Đô thị Châu Đức không phải là dự án mới xin chủ trương. Dự án đã được phê duyệt thành lập từ năm 2008 (Quyết định 3600/QĐ-UBND) và đã có Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000.
  • SZC đã thực sự được "giao đất" đô thị: Khác với Becamex Đồng Phú bị vướng từ khâu xin quy hoạch, SZC đã bước qua được rào cản này. Bằng chứng là UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ban hành các Quyết định giao đất (đợt 1, đợt 2...) cho SZC để làm Khu đô thị. SZC cũng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho nhiều phân khu, bao gồm cả đất sân golf và đất đô thị.
  • Khả năng thương mại hóa thực tế (Proof of Concept): Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước (một phần của Khu đô thị Châu Đức) quy mô 40,5 ha đã xây dựng, mở bán, và ghi nhận doanh thu thực tế trên Báo cáo tài chính nhiều năm qua. Trong năm 2024 và đầu 2025, công ty liên tục bàn giao các căn shophouse và nhà liền kề cho khách hàng. Nếu không có đủ cơ sở pháp lý, SZC không thể ký hợp đồng mua bán và ghi nhận doanh thu mảng bất động sản dân dụng.

3. Rủi ro thực sự của mảng Đô thị tại SZC ở thời điểm hiện tại​

Mặc dù rủi ro "mất trắng" dự án hoặc không được giao đất như Becamex ở Bình Phước là cực kỳ thấp đối với SZC, nhưng điều đó không có nghĩa là mảng Đô thị của SZC không có rủi ro.
Nhà đầu tư cần đặc biệt chú ý rủi ro chi phí và tiến độ trong giai đoạn 2025 - 2026:
  • Chi phí tiền sử dụng đất tăng vọt: SZC vẫn còn hàng trăm ha đất đô thị (Khu đô thị phía Bắc) đang trong quá trình xin giao đất/thuê đất và giải phóng mặt bằng. Với việc Luật Đất đai mới áp dụng từ năm 2025 (định giá đất sát giá thị trường), chi phí đền bù và tiền sử dụng đất SZC phải nộp cho Nhà nước để chuyển đổi sang đất ở cho các đợt giao đất tiếp theo sẽ tăng rất mạnh so với lịch sử. Điều này sẽ trực tiếp bào mòn biên lợi nhuận gộp của mảng BĐS dân dụng trong tương lai.
  • Rủi ro tiến độ hành chính: Theo tài liệu ĐHĐCĐ năm 2025, SZC hiện vẫn đang phải làm thủ tục "Xin điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư" cho Khu đô thị phía Bắc và nộp lại theo yêu cầu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Thủ tục hành chính chậm trễ có thể làm lệch điểm rơi lợi nhuận mà các chuyên gia phân tích đã dự phóng.
Kết luận đánh giá:
Băn khoăn của bạn hoàn toàn chính xác về mặt lý thuyết quản trị rủi ro ngành. Mô hình Khu liên hiệp bị siết chặt pháp lý khiến các dự án mới (như của Becamex ở Bình Phước) gặp vô vàn khó khăn. Tuy nhiên, SZC với lợi thế là "người đi trước", đã hoàn tất các bước pháp lý gốc và đang trong quá trình khai thác thương mại, nên họ đã an toàn vượt qua khe cửa hẹp này.
Vấn đề của SZC hiện tại chỉ là bài toán tài chính: làm sao tối ưu hóa lợi nhuận khi chi phí giải phóng mặt bằng đang ngày càng đắt đỏ.
(Lưu ý: Mọi phân tích trên mang tính tham khảo chuyên môn dựa trên dữ liệu công khai hiện có, không phải là lời khuyên mua bán cổ phiếu trực tiếp).
Em hỏi AI nó nói vầy có đúng ko chị.
 
  • Like
Reactions: TTN
TuanMinh said:
Chào bạn, sự băn khoăn của bạn cho thấy một góc nhìn cực kỳ sắc sảo và rất thực tế của một nhà đầu tư có kinh nghiệm. Bất động sản công nghiệp đi kèm đô thị là một “miếng bánh ngon” nhưng lại chứa đựng rủi ro pháp lý khổng lồ.
Như hình ảnh thống kê bạn cung cấp, KCN Becamex Bình Phước (2.448 ha) và KCN Sonadezi Châu Đức (2.287 ha) đều nằm trong Top 8 các đại dự án khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, tình trạng pháp lý và rủi ro của hai dự án này ở hai trạng thái hoàn toàn khác nhau.
Dưới góc độ của một chuyên gia phân tích tài chính (FA), tôi xin bóc tách sự khác biệt về mặt pháp lý giữa Becamex Bình Phước và SZC để bạn có cơ sở đánh giá rủi ro cho cổ phiếu SZC:

1. Nút thắt pháp lý của mô hình "Khu liên hiệp Công nghiệp - Đô thị" và câu chuyện của Becamex​

  • Cơ sở pháp lý: Trên thực tế, Chính phủ Việt Nam đã có hành lang pháp lý cho mô hình này, cụ thể là Nghị định 82/2018/NĐ-CP và hiện nay được thay thế bởi Nghị định 35/2022/NĐ-CP quy định rõ về việc phát triển "Khu công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ".
  • Vấn đề của Bình Phước: Sự việc bạn nghe được liên quan đến việc tháng 1/2023, tỉnh Bình Phước đã ra công văn dừng thực hiện quy hoạch dự án Khu công nghiệp và dân cư Đồng Phú quy mô khổng lồ hơn 6.300 ha do Becamex tài trợ lập quy hoạch. Nguyên nhân cốt lõi không phải là mô hình này bị cấm, mà là do sự chồng chéo giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Đầu tư. Đất làm KCN có thể được Nhà nước cho thuê, nhưng đất làm Khu đô thị thương mại bắt buộc phải trải qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Becamex không thể mặc nhiên được "giao thẳng" phần đất đô thị khổng lồ này mà không qua đấu giá, dẫn đến việc dự án bị đình trệ và hủy quy hoạch để làm lại.

2. Tại sao SZC an toàn hơn trước rủi ro này?​

Áp rủi ro trên vào Sonadezi Châu Đức (SZC), bạn có thể yên tâm hơn ở các điểm mang tính nền tảng sau:
  • Lịch sử pháp lý đã được chốt từ lâu: Khu công nghiệp - Đô thị Châu Đức không phải là dự án mới xin chủ trương. Dự án đã được phê duyệt thành lập từ năm 2008 (Quyết định 3600/QĐ-UBND) và đã có Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000.
  • SZC đã thực sự được "giao đất" đô thị: Khác với Becamex Đồng Phú bị vướng từ khâu xin quy hoạch, SZC đã bước qua được rào cản này. Bằng chứng là UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ban hành các Quyết định giao đất (đợt 1, đợt 2...) cho SZC để làm Khu đô thị. SZC cũng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho nhiều phân khu, bao gồm cả đất sân golf và đất đô thị.
  • Khả năng thương mại hóa thực tế (Proof of Concept): Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước (một phần của Khu đô thị Châu Đức) quy mô 40,5 ha đã xây dựng, mở bán, và ghi nhận doanh thu thực tế trên Báo cáo tài chính nhiều năm qua. Trong năm 2024 và đầu 2025, công ty liên tục bàn giao các căn shophouse và nhà liền kề cho khách hàng. Nếu không có đủ cơ sở pháp lý, SZC không thể ký hợp đồng mua bán và ghi nhận doanh thu mảng bất động sản dân dụng.

3. Rủi ro thực sự của mảng Đô thị tại SZC ở thời điểm hiện tại​

Mặc dù rủi ro "mất trắng" dự án hoặc không được giao đất như Becamex ở Bình Phước là cực kỳ thấp đối với SZC, nhưng điều đó không có nghĩa là mảng Đô thị của SZC không có rủi ro.
Nhà đầu tư cần đặc biệt chú ý rủi ro chi phí và tiến độ trong giai đoạn 2025 - 2026:
  • Chi phí tiền sử dụng đất tăng vọt: SZC vẫn còn hàng trăm ha đất đô thị (Khu đô thị phía Bắc) đang trong quá trình xin giao đất/thuê đất và giải phóng mặt bằng. Với việc Luật Đất đai mới áp dụng từ năm 2025 (định giá đất sát giá thị trường), chi phí đền bù và tiền sử dụng đất SZC phải nộp cho Nhà nước để chuyển đổi sang đất ở cho các đợt giao đất tiếp theo sẽ tăng rất mạnh so với lịch sử. Điều này sẽ trực tiếp bào mòn biên lợi nhuận gộp của mảng BĐS dân dụng trong tương lai.
  • Rủi ro tiến độ hành chính: Theo tài liệu ĐHĐCĐ năm 2025, SZC hiện vẫn đang phải làm thủ tục "Xin điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư" cho Khu đô thị phía Bắc và nộp lại theo yêu cầu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Thủ tục hành chính chậm trễ có thể làm lệch điểm rơi lợi nhuận mà các chuyên gia phân tích đã dự phóng.
Kết luận đánh giá:
Băn khoăn của bạn hoàn toàn chính xác về mặt lý thuyết quản trị rủi ro ngành. Mô hình Khu liên hiệp bị siết chặt pháp lý khiến các dự án mới (như của Becamex ở Bình Phước) gặp vô vàn khó khăn. Tuy nhiên, SZC với lợi thế là "người đi trước", đã hoàn tất các bước pháp lý gốc và đang trong quá trình khai thác thương mại, nên họ đã an toàn vượt qua khe cửa hẹp này.
Vấn đề của SZC hiện tại chỉ là bài toán tài chính: làm sao tối ưu hóa lợi nhuận khi chi phí giải phóng mặt bằng đang ngày càng đắt đỏ.
(Lưu ý: Mọi phân tích trên mang tính tham khảo chuyên môn dựa trên dữ liệu công khai hiện có, không phải là lời khuyên mua bán cổ phiếu trực tiếp).
Em hỏi AI nó nói vầy có đúng ko chị.
Click to expand...
Chị vừa đọc nghị định thì thấy vấn đề của Becamex Bình Phước có thể ở chỗ yêu cầu quy mô diện tích khu đô thị dịch vụ không vượt quá 1/3 dt khu CN
 

Attachments

  • IMG_5009.png
    IMG_5009.png
    325.5 KB · Views: 8
Last edited:
TuanMinh said:
Thấy ô anh, e hay follow tính giá 73k :))
Click to expand...
Chắc thế anh. Cơ bản deal này chắc, trừ khi huỷ kèo, mà thấy cách làm của hai bên đều không cho thấy dấu hiệu đấy :))). Cướp của lái thì sợ nó k lái nữa chứ không thì…
 
xBuu said:
Chắc thế anh. Cơ bản deal này chắc, trừ khi huỷ kèo, mà thấy cách làm của hai bên đều không cho thấy dấu hiệu đấy :))). Cướp của lái thì sợ nó k lái nữa chứ không thì…
Click to expand...
Nó mua thâu tóm của cổ đông lớn chứ có mua của mình giá đấy đâu mà chắc được em?
Trừ phi mình biết điều gì hơn cái tin bán đc giá 73k
 
TTN said:
Nó mua thâu tóm của cổ đông lớn chứ có mua của mình giá đấy đâu mà chắc được em?
Trừ phi mình biết điều gì hơn cái tin bán đc giá 73k
Click to expand...
Ủa chị, luật quy định mua của cổ đông lớn giá nào phải chào mua công khai giá đó đấy. Đã có bên chuyên luật phân tích deal này rồi.
Mua thêm 18% chào mua công khai. Thì đương nhiên giá trên sàn phải nằm trong biên độ như DHG ngày xưa deal với Nhật đấy
 
xBuu said:
Ủa chị, luật quy định mua của cổ đông lớn giá nào phải chào mua công khai giá đó đấy. Đã có bên chuyên luật phân tích deal này rồi.
Mua thêm 18% chào mua công khai. Thì đương nhiên giá trên sàn phải nằm trong biên độ như DHG ngày xưa deal với Nhật đấy
Click to expand...
Đấy, phải có thêm thông tin nó chào mua 18% nữa còn gì 😃
 
TTN said:
Đấy, phải có thêm thông tin nó chào mua 18% nữa còn gì 😃
Click to expand...
Vâng, deal ban đầu là chi từng đấy tiền để mua của cổ đông lớn và chào mua công khai để đủ 65.01% mới ra giá 73-75 mà chị. Có phải riêng mua TLAT đâu :))).
 
  • Like
Reactions: TTN
You must log in or register to reply here.
Back
Top